LTV 계산기

💡 LTV(Loan to Value Ratio) 상세 가이드

LTV(주택담보대출비율)는 주택이라는 담보 자산의 가치 대비 대출금이 차지하는 비중을 의미합니다. 쉽게 말해 "내 집값의 몇 퍼센트까지 돈을 빌릴 수 있는가?"를 나타내는 지표입니다. 금융기관은 주택 가격이 하락할 경우를 대비해 안전장치로 이 비율을 제한하며, 이는 가계부채 관리와 부동산 시장 안정을 위한 핵심 규제 수단으로 활용됩니다.

1. 누구나 이해하는 초간단 LTV 계산법

계산 방식은 매우 직관적입니다. 주택의 '시세'와 내가 받고자 하는 '대출 총액'만 알면 됩니다.

• 공식: (대출 금액 ÷ 주택 시세) × 100 = LTV(%)
• 예시: KB시세 10억 원인 아파트를 담보로 6억 원을 대출받는다면 LTV는 60%가 됩니다.

이때 '주택 시세'는 내가 산 가격이 아니라 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세 등 공신력 있는 기관의 평가 금액을 기준으로 한다는 점에 유의해야 합니다.

2. LTV가 대출 한도를 결정하는 방식 (2026년 기준)

정부는 지역이나 주택 보유 수, 구매 목적에 따라 LTV 한도를 차등 적용하고 있습니다.

• 비규제지역: 일반적으로 무주택자나 1주택 실수요자에게 70% 내외의 비교적 높은 한도를 부여합니다.
• 규제지역 (강남3구, 용산 등): 부동산 과열을 막기 위해 50% 수준으로 한도를 낮게 제한하는 경우가 많습니다.
• 생애최초 주택구입자: 지역에 관계없이 최대 80%까지 한도를 완화해주기도 하지만, 대출 전체 금액의 상한선(예: 6억 원 등)이 함께 존재하므로 확인이 필요합니다.

3. 실전 체크포인트: LTV 한도만큼 다 안 나올 수도 있다?

단순 계산상으로는 LTV 70%가 가능하더라도 실제 입금되는 금액은 줄어들 수 있는데, 크게 두 가지 이유 때문입니다.

• 소액임차보증금 차감(방공제): 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선적으로 주어야 하는 최우선변제금을 대출 한도에서 미리 빼는 것을 말합니다.
• DSR 규제와의 충돌: 담보 가치(LTV)는 충분하더라도 나의 소득(DSR)이 낮다면, 은행은 더 적은 금액만 빌려줍니다. 즉, LTV와 DSR 중 더 낮은 한도가 나의 최종 대출 금액이 됩니다.

4. 이용 시 주의사항

오쪼집 LTV 계산기는 입력하신 시세와 대출금을 바탕으로 한 단순 비율 계산기입니다. 실제 대출 시에는 해당 주택의 층수(저층 여부), 아파트 외 빌라/단독주택 여부에 따른 감정가 차이 등이 변수로 작용합니다. 가장 정확한 한도는 주거래 은행 방문이나 비대면 대출 심사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.